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第六十三章 奔腾的小马（第3页）

“政府怎么炒呢？你说说你见到的情况。”

这是我以前的知识盲点，想具体了解下。

“政府炒的大概念，可以叫做经营城市，方法很多，比如搞开发区，搞三通一平，搞个产业搭台，房地产唱戏。

举例来说，以城市拆迁为例，以补偿价格和安置房基准价格，就为此地新房价格确定了基准，抬高了市场预期，是不是？”

“原来是这样，怪不得，拆迁的矛盾不是政策的原因，是利益的博弈。”

我似乎明白了很多现象。

“那银行呢？”

我继续问道。

“银行通过地产评估，从开发商拿到土地的那一刻，就可以抵押贷款，并以评估价格的方式给开发商滚动贷款，也实现了定价权的掌握和资金的定价和效益的回收。”

“这个我明白，一切都在银行的掌握之中。”

我知道，开发商的所谓毛利中，给政府的各种税费和土地价款，银行的资金成本也是很高的，对开发商的资金成本而言，对银行就是资金利润。

我最感兴趣的问题是：“你们跟开发商联手炒如何操呢？”

“我们通过炒价格，提前提高了房屋在银行的评估价值，也在银行开展按揭贷款，将炒变高的价格通过银行这个渠道变为公开的市场价格，民众买涨不买跌，价格就上来了，开发商就赚取了额外的利润，我们也通过杠杆，赚取了应得的差价。

假如原来房值500万，我的首付是150万，炒到600万卖出，毛利润为100万对不对？”

没等我回答，他继续说道：“如果周期为一年的话，这个利润率是多少？”

不算不知道，一算吓一跳：“你年资金毛利可以到60%以上，放高利贷啊，伙计。”

“如果按你的方法，中间如果出现资金断裂怎么办？如果出现房价下跌怎么办？如此大的风险，如果你不拉更多投资者分担，我不相信你们敢这样冒险。”

我怀疑它的稳健性。

“那就是窍门了，许多民营银行，或者中小银行，都在争抢住房贷款这个优质蛋糕，不合规的事多了去了，他们只要业绩，不管风险。

你听说过一成首付的么？10倍杠杆，钱从哪里来，还不是从中小银行里来。

当然，最大的风险是，如果房价普跌，那杠杆就会崩塌，但是，这样大面积的崩塌会造成国家金融危机，难道国家不救吗？”

他这样说，我也不可否认，当今，房地产市场不仅绑架了银行，还绑架了地方财政，绑架了经济安全，国家肯定不会不管的。

小马话锋一转：“当然，这个东西就像是游击战，打一枪换一个地方，还得抓紧时机，所以也不是长久之计。

要不是在深圳碰到这两个家伙，我还真不知道下步该怎么走呢。”

他一说完，那个没戴眼镜的同学也谦虚起来：“我们也是初步意向，不是专门来找师兄咨询的么。”

他俩的存在，肯定有道理，我好奇地问道：“你们怎么碰上的，我记得你们都是一个导师名下的研究生，怎么不搞学术了？”

“毕业了，在深圳一家有国资背景的基金里打工，也是我们导师介绍的，刚开始做，还只是个底层。”

其中一个说到。

另一个接话：“其实，做到中层也没什么意思，一年几十万了不起，这在深圳，不行啊。”

我问道：“可以到外资银行或者私营投资基金去啊？那里待遇不好得多？像你们这样优秀的人才，哪里不欢迎？”

戴眼镜的同学笑了：“一来，我们的导师没这方面的人脉，他的人脉都在政府，另一方面，虽然有私营企业邀请过，但我们初出江湖，不敢随便相信别人，准备先在行里混两年，熟悉情况，建立人脉再说。

不怕庄哥笑话，跟你们一起听那个课，也不是要来学习的，当时，也是导师叫我们来积累人脉的。”

“又没认识个好人，估计被小马带跑了吧！”